Σε μια σειρά από ερωτήματα που προβληματίζουν το κοινό σε σχέση με την αγορά ακινήτων, απαντά σε συνέντευξη του στο SigmaLive, ο Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Κλεάνθης Κλεάνθους.
ΕΡΩΤΗΣΗ: Τι πρέπει να προσέξει ο αγοραστής κατά την αγορά ακινήτου
ΑΠΑΝΤΗΣΗ:
Αφού επιλέξει το ακίνητο που τον ενδιαφέρει, o αγοραστής μπορεί να αποταθεί στο Κτηματολόγιο για να διερευνήσει αν το ακίνητο βαρύνεται με οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη (π.χ. υποθήκη, δικαστικές αποφάσεις κ.α.) ή αν ο ιδιοκτήτης του επηρεάζεται από δικαστικές απαγορεύσεις (π.χ. πτώχευση, προσωρινό διάταγμα). Για να νομιμοποιείται ο προτιθέμενος αγοραστής να γνωρίσει τις πληροφορίες αυτές πρέπει αυτός να ζητεί από τον πωλητή τη γραπτή συγκατάθεση του, ώστε να θεωρείται νόμιμη η παραχώρηση από το Κτηματολόγιο των αναγκαίων πληροφοριών.
- Προτρέπεται ο προτιθέμενος αγοραστής, στην περίπτωση που το αντικείμενο της πώλησης είναι τμήμα οικοδομής ή υπό διαχωρισμό οικόπεδο, να ζητεί από τον πωλητή να του παρουσιάσει την πολεοδομική άδεια, οικοδομής ή διαχωρισμού, ανάλογα με την περίπτωση.
- Στη συνέχεια, να αποταθεί στην αρμόδια πολεοδομική αρχή για επιβεβαίωση των πιο πάνω σχετικών αδειών, ή αν αντικείμενο της πώλησης είναι άλλο είδος ακινήτου για να ενημερωθεί για τις προοπτικές και δυνατότητες για νόμιμη αξιοποίηση (οικιστική, εμπορική, ή άλλη) του.
- Αφού αποκτήσει πλήρη εικόνα για την κατάσταση του ακινήτου από τις πιο πάνω έρευνες και αποφασίσει ότι το συγκεκριμένο ακίνητο ικανοποιεί τις ανάγκες και προσδοκίες του, τότε μόνο να προχωρήσει σε διαπραγματεύσεις με τον πωλητή.
- Στην περίπτωση που το αντικείμενο της πώλησης βαρύνεται με υποθήκη, τότε ο αγοραστής να ζητήσει από τον πωλητή να τον πληροφορήσει για τον συντελεστή αξίας του υπό αγορά ακινήτου, ώστε να γνωρίσει το μέρος του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στην υπό αγορά ιδιοκτησία. Το ποσό που αναλογεί στην ιδιοκτησία αυτή, ο αγοραστής δύναται, με βάση τη νομοθεσία, και προτρέπεται, να το καταβάλει στον ενυπόθηκο δανειστή και όχι στον πωλητή και ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να το εισπράξει. Αφού το καταβάλει και ο πωλητής αρνείται ή αδυνατεί να προχωρήσει σε μεταβίβαση, ο αγοραστής δικαιούται να αιτηθεί από το Δικαστήριο την έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης και να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης, με απαλλαγμένη την ιδιοκτησία του από την υποθήκη.
- Στην Σύμβαση που θα υπογραφεί από τους συμβαλλόμενους, να περιλαμβάνονται, αν πρόκειται για τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας (δηλαδή υπό διαχωρισμό οικόπεδο ή μονάδα σε οικοδομή), η πολεοδομική άδεια, όπου υπάρχει και το κτηματικό σχέδιο, αν πρόκειται για οικόπεδο ή τα αρχιτεκτονικά σχέδια, αν πρόκειται για μονάδα, στα οποία να καθορίζεται το αγορασθέν τμήμα ακινήτου. Όπου υπάρχει πολεοδομική άδεια, είναι προτιμότερο να χρησιμοποιούνται τα εγκριθέντα σχέδια.
- Ευθύς μόλις υπογραφεί Συμφωνία Πώλησης και χαρτοσημανθεί από τον Έφορο Χαρτοσήμων, ο αγοραστής να προχωρήσει στην κατάθεση της, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Παρά το γεγονός ότι υπάρχει εξάμηνη προθεσμία για την κατάθεση της, η όποια καθυστέρηση μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα στον αγοραστή, αν στο μεσοδιάστημα κατατεθούν άλλα εμπράγματα βάρη που θα βαρύνουν το αντικείμενο της πώλησης.
Η κατάθεση της Σύμβασης Πώλησης γίνεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, με τη συμπλήρωση και υποβολή του εντύπου ΔΕ129 (αντίτυπο του εντύπου μπορεί να προμηθευτεί το κοινό από τα κατά τόπους Επαρχιακά Κτηματολογικά Γραφεία ή να το εκτυπώσει από την ιστοσελίδα του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας). Η αίτηση για κατάθεση της Σύμβασης Πώλησης πρέπει να συνοδεύεται με την σύμβαση δεόντως χαρτοσημασμένη.
Στην περίπτωση που συντρέχουν οι προϋποθέσεις για να προηγηθεί η κατάθεση Σύμβασης, υφιστάμενης υποθήκης, ο αγοραστής, αφού ενημερώσει τον πωλητή, να αποτείνεται στον ενυπόθηκο δανειστή και να εκφράζει την πρόθεση του για πληρωμή του μέρους του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί σ΄αυτόν.
ΕΡΩΤΗΣΗ: Πώς κατοχυρώνεται ένας αγοραστής εάν αγοράσει ακίνητο για χρόνια και εκκρεμεί ο τίτλος ιδιοκτησίας.
ΑΠΑΝΤΗΣΗ:
Η νέα νομοθεσία, Ο Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος αρ.81(Ι)/2011 εισάγει πρόνοιες για ενίσχυση και αναβάθμιση της προστασίας του αγοραστή, ο οποίος καταθέτει τη σύμβαση πώλησης στο Κτηματολόγιο για να διασφαλίσει ότι το αντικείμενο της πώλησης θα καταλήξει στο όνομά του, είτε με τη μεταβίβαση του, από τον πωλητή, είτε με ειδική εκτέλεση. Με τον όρο ειδική εκτέλεση εννοούμε την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή, κατόπιν σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου, όταν ο πωλητής αρνείται, αδυνατεί ή αμελεί να συμμορφωθεί με τις συμβατικές του υποχρεώσεις.
Αναβαθμισμένα Δικαιώματα του Αγοραστή με βάση τη νέα νομοθεσία/Τρόποι κατοχύρωσης του αγοραστή:
(α) Εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή, παρά την ύπαρξη προγενέστερης υποθήκης:
Στις πλείστες περιπτώσεις, το αντικείμενο της πώλησης υπόκειται σε υποθήκη. Σύμφωνα με την προηγούμενη νομοθεσία, για να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση του στον αγοραστή θα έπρεπε, απαραίτητα, ο πωλητής να εξοφλήσει το ενυπόθηκο χρέος του, ώστε ο δανειστής να ακυρώσει την υποθήκη. Σε αδυναμία του πωλητή να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του έναντι του δανειστή, ο αγοραστής κωλυόταν να ενεργοποιήσει το δικαίωμα του για ειδική εκτέλεση, λόγω της υποθήκης, εκτός και αν εξοφλούσε αυτός το ενυπόθηκο χρέος. Με τη νέα ρύθμιση δίδεται η ευχέρεια στον αγοραστή, όταν το αντικείμενο της πώλησης είναι υποθηκευμένο, να καταβάλλει το εκάστοτε πληρωτέο ποσό, με βάση τη Σύμβαση Πώλησης, στον ενυπόθηκο δανειστή, δηλαδή στο χρηματοπιστωτικό οργανισμό και όχι στον πωλητή. Όταν ο αγοραστής καταβάλει στο χρηματοπιστωτικό οργανισμό το μέρος εκείνο του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στην ιδιοκτησία που έχει αγοράσει, το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, που να διατάσσει την εγγραφή του ακίνητου στο όνομα του αγοραστή, χωρίς το βάρος της υποθήκης. Το μέρος εκείνο του ενυπόθηκου χρέους, που αναλογεί στον αγοραστή, καθορίζεται από το συντελεστή αξίας κάθε ιδιοκτησίας, σε σχέση με τη συνολική αξία όλης της ενυπόθηκης ιδιοκτησίας.
Είναι υποχρέωση του όποιου πωλητή, μετά την εξασφάλιση της πολεοδομικής άδειας για την υπό πώληση ιδιοκτησία, να καθορίσει το συντελεστή αξίας κάθε τμήματος οικοδομής ή υπό διαχωρισμό οικοπέδου και να τον καταθέσει στο Κτηματολόγιο. Ο προτιθέμενος αγοραστής έχει τη δυνατότητα να πληροφορηθεί για το συντελεστή αξίας της ιδιοκτησίας που προτίθεται να αγοράσει, είτε από τον πωλητή, είτε από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, νοουμένου ότι ο πωλητής τον έχει καταθέσει στο Κτηματολόγιο.
Τονίζεται με έμφαση ότι, για να καθοριστεί συντελεστής αξίας, είναι απαραίτητο να υπάρχει πολεοδομική άδεια για τη συγκεκριμένη ανάπτυξη. Είναι σημαντικό να γνωρίζει ο αγοραστής ότι, παρά το γεγονός ότι η Σύμβαση Πώλησης γίνεται αποδεκτή για κατάθεση χωρίς να απαιτείται η πολεοδομική άδεια, είναι αδύνατη η άσκηση του δικαιώματος του για παράκαμψη της σειράς προτεραιότητας της υποθήκης, χωρίς να προηγηθεί ο καθορισμός του συντελεστή αξίας. Προτρέπεται λοιπόν το κοινό να βεβαιώνεται για την ύπαρξη πολεοδομικής άδειας και μετά να αποφασίζει αν θα προχωρήσει ή όχι στη σύναψη συμφωνίας πώλησης.
Διευκρινίζεται ότι, η πρόνοια αυτή για προτεραιότητα της Σύμβασης Πώλησης έναντι προγενέστερης υποθήκης, δεν ισχύει για συμβάσεις που έχουν συνομολογηθεί πριν από την 1η Αυγούστου του 2011, εκτός και αν, εξασφαλιστεί η συγκατάθεση του πωλητή και του ενυπόθηκου δανειστή.
(β) Διασφάλιση του εκάστοτε ποσού που κατέβαλε ο αγοραστής με βάση κατατεθειμένη Σύμβαση Πώλησης:
Έχει εισαχθεί στο νέο Νόμο πρόνοια με την οποία διασφαλίζεται το εκάστοτε ποσό που κατέβαλε ο αγοραστής, αν για οποιοδήποτε λόγο είναι αδύνατη η υλοποίηση της Σύμβασης, είτε λόγω αδυναμίας του πωλητή, να απαλλάξει το αντικείμενο της πώλησης από εμπράγματα βάρη, είτε λόγω εκποίησης του ακινήτου για άλλους λόγους. Ανάλογη διασφάλιση παρέχεται και στην περίπτωση που το Δικαστήριο, αντί διατάγματος ειδικής εκτέλεσης, εκδίδει διάταγμα για αποζημιώσεις. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις, το ποσό διασφαλίζεται με τη σειρά προτεραιότητας του εμπράγματου βάρους που δημιουργείται με την κατάθεση της Σύμβασης Πώλησης και όχι, όπως συνέβαινε με τον καταργηθέντα νόμο, με την μεταγενέστερη κατάθεση της απόφασης του Δικαστηρίου που αναγνώριζε τις απαιτήσεις του αγοραστή, η οποία οπωσδήποτε απέχει χρονικά πολύ από την ημερομηνία κατάθεσης της Σύμβασης. Η διαφοροποίηση που επέρχεται είναι ουσιώδους σημασίας, γιατί αν στο χρόνο που μεσολαβεί μεταξύ των δύο καταθέσεων ακολουθήσουν άλλα εμπράγματα βάρη, ο αγοραστής κατοχυρώνεται από την ημερομηνία κατάθεσης της Σύμβασης Πώλησης και δεν εκτίθεται σε κίνδυνο απώλειας των δικαιωμάτων του, λόγω της ύπαρξης μεταγενέστερων εμπράγματων βαρών.
Να σημειωθεί ότι όταν ένας τίτλος ιδιοκτησίας εκκρεμεί για χρόνια, αυτό μπορεί να οφείλεται σε έναν αριθμό παραγόντων π.χ. (1)Μπορεί να αμελεί ο πωλητής/ιδιοκτήτης του ακινήτου να προχωρήσει με αίτηση για διαίρεση του ακινήτου και έκδοση ξεχωριστών τίτλων για τις πωλούμενες μονάδες. (2) Μπορεί να υπάρχουν παρανομίες στην ανέγερση των διαφόρων μονάδων και υπάρχει κώλυμα στην έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης από την Αρμόδια Αρχή. Χωρίς το πιστοποιητικό αυτό, το Κτηματολόγιο δεν μπορεί να προχωρήσει στην εξέταση της αίτησης για διαχωρισμό και έκδοση ξεχωριστών τίτλων. Με την ψήφιση των νέων νομοθεσιών που αφορούν την «πολεοδομική αμνηστία» επήλθε κάποια βελτίωση στο όλο πρόβλημα, αφού σε ορισμένες περιπτώσεις στις οποίες υπάρχουν παρατυπίες( δηλ. η ανέγερση των διαφόρων κτιρίων/οικοδομών/μονάδων δεν έγινε σύμφωνα με τους όρους της άδειας οικοδομής) εκδίδονται πιστοποιητικά με σημειώσεις ( για μη ουσιώδεις παρατυπίες) ή πιστοποιητικά μη εξουσιοδοτημένων εργασιών (για πιο σοβαρές παρατυπίες) και έτσι με τον τρόπο αυτό η διαδικασία για έκδοση τίτλου προχωρά.
Να σημειωθεί ότι όταν εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι στο όνομα του πωλητή τότε σε περίπτωση που ο αγοραστής επιθυμεί να μεταβιβάσει τον τίτλο για την πωλούμενη μονάδα που έχει αγοράσει από τον πωλητή και ο πωλητής αρνείται ή καθυστερεί να παρουσιαστεί για να γίνει η μεταβίβαση τότε μπορεί με βάση τις διατάξεις της νέας νομοθεσίας να προχωρήσει με την έκδοση Διατάγματος του Δικαστηρίου για ειδική εκτέλεση της σύμβασης πώλησης.
ΕΡΩΤΗΣΗ: Μπορεί κάποιος να πωλήσει ένα ακίνητο για το οποίο δεν έχει τίτλο ιδιοκτησίας; Να το ενοικιάσει;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Ναι μπορεί να «πωλήσει» το ακίνητο του, αν με τον όρο «πωλώ» εννοείται η υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου. Σίγουρα, αφού δεν υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο στο όνομα του αγοραστή, αυτός δεν μπορεί να μεταβιβάσει τον τίτλο σε τρίτο πρόσωπο. Μπορεί, επίσης, ο αγοραστής να εκχωρήσει δικαιώματα και υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση πώλησης που έχει συνάψει με τον πωλητή σε τρίτο πρόσωπο και έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο, με την κατάθεση σύμβασης εκχώρησης στο Κτηματολόγιο. Σημειώνεται ότι για το ακίνητο, από τη στιγμή που υπάρχει κατατεθειμένο πωλητήριο έγγραφο, έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, αλλά στο όνομα του πωλητή όχι του αγοραστή.
Μπορεί, επίσης, κάποιος να ενοικιάσει το ακίνητο του χωρίς απαραίτητα να έχει εκδοθεί για το ακίνητο αυτό ξεχωριστός τίτλος. Αυτή η ενοικίαση κάτω από κάποιες προϋποθέσεις, που προνοούνται στον σχετικό νόμο, μπορεί να εγγραφεί στο Κτηματολόγιο και ο μισθωτής να αποκτήσει εμπράγματο δικαίωμα στο ακίνητο για όσο διαρκεί η συμφωνία μίσθωσης.
ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα με τον Υπ. Εσωτερικών μέχρι του χρόνου θα πρέπει να εκδοθούν 58.000 τίτλοι από τις 60.000 που εκκρεμούν σήμερα. Τι σημαίνει αυτό;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Θα πρέπει μέχρι το τέλος του 2014, να μήν υπάρχουν καθυστερήσεις σε σχέση με την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας αναφορικά με μονάδες που αφορούν πέραν των 2000 συμβάσεων πώλησης.
Με εκτιμήσεις που γίνονται με βάση τα κατατεθειμένα πωλητήρια έγγραφα, ο αριθμός των τίτλων που θα πρέπει να εκδοθούν υπολογίζονται γύρω στις 60,000. Είναι σημαντικό το ότι τα τελευταία τρία χρόνια εκδίδονται γύρω στις 12,000 τίτλοι κάθε χρόνο, παρά τη σημαντική ενίσχυση των αρμόδιων Κλάδων με υπερωριακή απασχόληση.
