ΤΑ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ «ΣΚΟΤΕΙΝΑ» ΣΗΜΕΙΑ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΟ ΠΟΤΕ ΘΑ ΕΠΕΜΒΑΙΝΕΙ Ο ΕΦΟΡΟΣ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ

ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟΝ ΕΦΟΡΟ ΓΙΑΝΝΗ ΤΣΑΓΓΑΡΗ , ΓΙΑ ΝΑ ΔΙΑΠΙΣΤΩΘΕΙ ΠΕΡΑΝ ΠΑΣΗΣ ΛΟΓΙΚΗΣ ΑΜΦΙΒΟΛΙΑΣ ΚΑΤΑ ΠΟΣΟΝ ΚΑΠΟΙΟ ΠΡΟΣΩΠΟ ΑΣΚΕΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ, ΘΑ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΓΙΝΕΤΑΙ ΣΥΝΕΚΤΙΜΗΣΗ ΟΛΩΝ ΤΩΝ ΓΕΓΟΝΟΤΩΝ ΚΑΙ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΤΗΣ ΥΠΟΘΕΣΗΣ ΤΟΣΟ ΑΠΟ ΤΟ ΙΔΙΟ ΤΟ ΠΡΟΣΩΠΟ ΟΣΟ ΚΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΤΜΗΜΑ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ

Ένας ιδιώτης αγόρασε ένα οικόπεδο πριν από 2-3 χρόνια, για το οποίο μετάνιωσε και αποφάσισε να το πωλήσει για να αγοράσει σε κάποια άλλη περιοχή, που τον βολεύει καλύτερα. Θα επιβληθεί ΦΠΑ;

Ανακατατάξεις και αλυσιδωτές αντιδράσεις, παρά τις διαβεβαιώσεις των αρμοδίων, φέρνει μαζί της η φορολογία 19% που επιβάλλεται από την Τρίτη, 2 Ιανουαρίου. Αν και το πρώτο «σοκ» που προκάλεσε ο εναρμονιστικός νόμος φαίνεται να ξεπερνιέται, εντούτοις οι παράγοντες της αγοράς δείχνουν προβληματισμένοι όσον αφορά την επόμενη ημέρα καθώς δεν είναι προετοιμασμένοι για τις νέες διαδικασίες και τονίζουν ότι θα πρέπει να γίνουν κάποιες πράξεις για να δουν πώς προχωρεί το ζήτημα.

Ταυτόχρονα, υπάρχουν πολλές απορίες στις τάξεις τους σε σχέση με το πότε θα επιβάλλεται ο ΦΠΑ και σε ποιες περιπτώσεις θα επεμβαίνει το Τμήμα Φορολογίας. Επιπλέον, ο νέος νόμος, σύμφωνα πάντα με τους παράγοντες της αγοράς, δημιουργεί συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού, καθώς διπλανά ή ανάλογα τεμάχια μπορούν να πωλούνται το ένα με το 19% ΦΠΑ και το άλλο χωρίς. Από την πλευρά του ο Έφορος Φορολογίας εξηγεί ποια είναι τα βασικά κριτήρια που θα συνυπολογίζονται, ώστε να φανεί σε ποιες περιπτώσεις θα επιβάλλεται φορολογία.

Ο νόμος

Σύμφωνα με τον νόμο, 19% ΦΠΑ θα επιβάλλεται στις εξής περιπτώσεις:

- Κατά τη μεταβίβαση τεμαχίου γης, όταν πρόκειται για οικοδομήσιμη γη που είναι ουσιαστικά μη ανεπτυγμένη και όταν προορίζεται για την κατασκευή ενός ή περισσοτέρων ακινήτων.

- Κατά τη μεταβίβαση τεμαχίου γης, το οποίο δεν έχει τίτλο οικοπέδου, σε γη για την οποία υποβλήθηκε αίτηση για την εξασφάλιση άδειας οικοδομής, καθώς και σε οικόπεδα όπου δεν υφίσταται καμία ανάπτυξη και είναι σε ισχύ άδεια οικοδομής.

- Κατά την πώληση τεμαχίου γης εκτός ορίου/περιοχής ανάπτυξης, για την οποία εξασφαλίστηκε πολεοδομική ή/και οικοδομική άδεια και η οποία αφορά μεγάλες ή άλλες αναπτύξεις (π.χ. ενοποιημένες, ολοκληρωμένες, εξειδικευμένες, αναπτύξεις αναψυχής/ψυχαγωγίας, ειδικού τύπου κ.ά.) και οι οποίες αδειοδοτήθηκαν είτε με κανονικές διαδικασίες είτε κατά παρέκκλιση.

-Σε γη που είναι σε ζώνη/περιοχή που μπορεί να περιλάβει ο Έφορος Φορολογίας σε γνωστοποίηση (με τον ανάλογο χωρικό προσδιορισμό ή/και χάρτες) που δημοσιεύονται στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας, ύστερα από έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου.

- Στα ενοικιαζόμενα υποστατικά που χρησιμοποιούνται για την άσκηση φορολογητέας δραστηριότητας, εκτός από τις μισθώσεις που χρησιμοποιούνται για κατοικίες.

Εξαιρέσεις

Σε δηλώσεις του ο Έφορος Φορολογίας ανέφερε ότι δύο είναι τα βασικά σημεία της φορολόγησης μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης, από την οποία εξαιρούνται μόνο κτηνοτροφικές, αγροτικές και αρχαιολογικές ζώνες/περιοχές, όπως και ζώνες και περιοχές προστασίας του περιβάλλοντος.

1) Ο ορισμός της μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης, που αποτελεί αντικείμενο φορολόγησης.

2) Ο ΦΠΑ επιβάλλεται όταν ο πωλητής ασκεί οικονομική δραστηριότητα.

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίδεται στα βασικά κριτήρια, τα οποία πρέπει να ελέγχονται για να διαπιστωθεί κατά πόσον κάποιο πρόσωπο ασκεί ή όχι οικονομική δραστηριότητα. Όπως αναφέρει ο Έφορος Φορολογίας, Γιάννης Τσαγγάρης, «θα μπορούσε εκ πρώτης όψεως να ειπωθεί ότι η ευκαιριακή πώληση δεν θα θεωρείται ως άσκηση οικονομικής δραστηριότητας, εκτός αν υπάρχουν βάσιμα στοιχεία που να αποδεικνύουν το αντίθετο.

Ευκαιριακή πώληση θα μπορούσε, για παράδειγμα, να είναι η πώληση, από μη επαγγελματία, κληρονομικού τεμαχίου μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης, ή γενικότερα από πρόσωπο που δεν έχει πρόθεση να ασκήσει τέτοια δραστηριότητα». Σύμφωνα με τον ίδιο, για να διαπιστωθεί πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας κατά πόσον κάποιο πρόσωπο ασκεί οικονομική δραστηριότητα, θα πρέπει να γίνεται συνεκτίμηση όλων των γεγονότων και στοιχείων της υπόθεσης, τόσο από το ίδιο το πρόσωπο όσο και από το Τμήμα Φορολογίας.

Οι αρμοδιότητες του Εφόρου

Μερικές από τις περιπτώσεις που θα είναι στην ευχέρεια του Εφόρου Φορολογίας, ο οποίος θα αποφασίζει την τελική έκβαση της υπόθεσης, θα είναι οι εξής:

§ Ένας ιδιώτης έλαβε με κληρονομιά δύο χωράφια, τα οποία θέλει να πωλήσει. Θα επιβληθεί ΦΠΑ στην αγοραπωλησία ή όχι;

§ Ένας ιδιώτης αγόρασε ένα οικόπεδο πριν από 2-3 χρόνια, για το οποίο μετάνιωσε και αποφάσισε να το πωλήσει, για να αγοράσει σε κάποια άλλη περιοχή, που τον βολεύει καλύτερα. Θα επιβληθεί ΦΠΑ;

§ Ένας επιχειρηματίας ανάπτυξης γης αγόρασε οικιστικό τεμάχιο, το οποίο θα χωρίσει σε οικόπεδα για να τα πωλήσει. Σε ποιες πράξεις θα επιβάλλεται το ΦΠΑ;

RICS: «Ασάφειες»

Ασάφειες και μη επαρκή ενημέρωση στους φορολογούμενους, εντοπίζει στην εφαρμογή της νέας νομοθεσίας ο Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου του RICS (Royal Institution of Chatered Surveyors), Θωμάς Δημόπουλος. O κ. Δημόπουλος ανέφερε στη «Σ» ότι αναμενόταν ομαλότερη εφαρμογή του νόμου, λόγω και του ότι η επιβολή του άργησε να εφαρμοστεί κατά δέκα περίπου χρόνια και υπήρχε αρκετός χρόνος.

«Η επιβολή του ΦΠΑ στα οικόπεδα και προς ανάπτυξη τεμάχια ήρθε σε μια στιγμή που η αγορά ακινήτων βρισκόταν σε σταθερή τροχιά ανάκαμψης και ευχόμαστε να μη δημιουργηθούν σοβαροί κλυδωνισμοί, καθώς οι φορολογούμενοι ήταν σίγουρα απροετοίμαστοι», ανέφερε ο Πρόεδρος του RICS. Όσον αφορά τις αξίες, ο κ. Δημόπουλος σημείωσε ότι μέρος της επιπρόσθετης αξίας του 19% που θα πληρώνει ο αγοραστής, θα απορροφηθεί από τον ιδιοκτήτη / πωλητή του ακινήτου.

«Σίγουρα το ποσοστό αυτό, που στην πραγματικότητα αποτελεί μείωση της αξίας, θα είναι υψηλότερο στις περιοχές χαμηλής ζήτησης, ενώ λιγότερο έως και καθόλου αναμένεται να επηρεαστούν οι περιοχές που παραδοσιακά είναι υψηλής ζήτησης», επισημαίνει ο κ. Δημόπουλος. Για το ενδεχόμενο αναστάτωσης στην κτηματαγορά ο Πρόεδρος του RICS σημειώνει ότι η όποια αναστάτωση προκληθεί, θα είναι για τους πρώτους δυο - τρεις μήνες, μέχρι να αντιμετωπιστούν από τον Έφορο και το Κτηματολόγιο ή και τα αρμόδια Δικαστήρια, οι πρώτες ενστάσεις για τις «γκρίζες ζώνες» της εφαρμογής του μέτρου και δημιουργηθεί δεδικασμένο και υποθέσεις «οδηγοί».

Ταυτόχρονα, ο κ. Δημόπουλος τονίζει ότι ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί στον τραπεζικό κλάδο, αφού οι χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί θα πρέπει να προβληματιστούν και για τα ακίνητα που έχουν περιέλθει στο χαρτοφυλάκιό τους μέσω των dta swaps και προσπαθούν να διαθέσουν, αλλά και για τις αξίες των ακινήτων που έχουν ως εξασφαλίσεις.

Κτηματομεσίτες: «Να μας πουν τις διαδικασίες»

Μιλώντας στη «Σ» ο πρόεδρος του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών Κύπρου, Μαρίνος Κυναιγείρου, εκτίμησε ότι δεν θα υπάρξει περαιτέρω αναστάτωση στην αγορά, καθώς στα ακίνητα επεβλήθησαν και σε άλλες περιπτώσεις πιο δυσβάσταχτες φορολογίες. Αυτό που απασχολεί κυρίως τους κτηματομεσίτες, σύμφωνα με τον Πρόεδρό τους, είναι να μάθουν σύντομα τις διαδικασίες που πρέπει να ακολουθούνται σε κάθε περίπτωση, ώστε να ξέρουν να συμβουλεύουν τους αγοραστές για το αν θα πληρώσουν φόρο ή όχι.

«Σαν Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών θα αποστείλουμε ερωτήσεις στον Έφορο Φορολογίας για συγκεκριμένα ζητήματα, που θα αφορούν στον νέο νόμο και θα ζητήσουμε ενημερωτικά σεμινάρια για εκπαίδευση των μελών μας», σημείωσε ο κ. Κυναιγείρου. Απαντώντας σε ερώτηση ο κ. Κυναιγείρου για τις τιμές των ακινήτων, εκτίμησε ότι δεν θα μεταβληθούν ιδιαίτερα, καθώς στις περιοχές όπου υπάρχει υψηλό ενδιαφέρον, αυτό θα παραμείνει, ενώ σε αυτές που η ζήτηση είναι λιγοστή, τότε έτσι θα παραμείνει και η τιμή θα υποστεί μικρές μεταβολές.

«Στα κέντρα πόλεων και τις παραλιακές πόλεις υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον λόγω του περιορισμένου αριθμού προσφερόμενων τεμαχίων. Σε αυτήν την περίπτωση τη διαφορά αναμένεται να την υποστεί κατά κύριο λόγο ο αγοραστής. Σε άλλες περιοχές, όπου η ζήτηση είναι μικρότερη, τη διαφορά αναμένεται κατά κύριο λόγο να την υποστεί ο πωλητής», σημείωσε ο κ. Κυναιγείρου. Όπως μας ανέφερε ο κ. Κυναιγείρου, τους τελευταίους μήνες πολύς ήταν ο κόσμος που, ενόψει της νέας νομοθεσίες, προγραμματίστηκε και έκανε τις αγορές οικοπέδων και μεταβιβάσεις, ώστε να αποφύγει το επιπλέον κόστος.

ΚΣΙΑ: «Συνθήκες άνισου ανταγωνισμού»

Ο Κυπριακός Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ), ούτως ή άλλως βλέπει κάθε φορολογία που επιβάλλεται αρνητικά. Μιλώντας στη «Σ» ο Πρόεδρος του Συνδέσμου Γιώργος Μουσκίδης θεωρεί ότι δεν θα επηρεαστεί σε πολύ μεγάλο βαθμό η αγορά, ειδικά όσον αφορά τα οικόπεδα που βρίσκονται σε ζώνες ανάπτυξης. «Οι πλείστοι αγοραστές θα διεκδικήσουν πίσω το 19% που θα τους επιβληθεί», τόνισε ο κ. Μουσκίδης, εκτιμώντας ότι περίπου μια στις δέκα αγοραπωλησίες, που γίνονται, θα έχουν ΦΠΑ.

Ταυτόχρονα, ο Πρόεδρος του ΚΣΙΑ σημειώνει ότι μια πράξη μπορεί να καθυστερήσει, ειδικά στην αρχή, περίπου δύο μέρες, ώστε οι επαγγελματίες του κλάδου να μάθουν τις διαδικασίες που πρέπει να ακολουθούν όσον αφορά τη νέα νομοθεσία. Την ίδια στιγμή ο κ. Μουσκίδης εκτιμά ότι θα δημιουργηθούν συνθήκες άνισου ανταγωνισμού στην αγορά, καθώς γειτονικά τεμάχια θα πωλούνται το ένα με ΦΠΑ και το άλλο χωρίς.